人民币贬值对我国房地产的影响 - 百度文库

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人民币贬值对我国房地产的影响 

    随着国际贸易的不断发展和全球化的加速推进，人民币的国际地位和影响力逐渐提升。随着人民币贬值趋势的明显，人民币贬值对我国房地产市场的影响也愈发凸显。在这种情况下，我们需要深入了解人民币贬值对我国房地产市场的具体影响，从而更好地应对相关挑战。 

    人民币贬值对我国房地产市场的影响表现在： 

    一、房价上涨压力增加。人民币贬值导致房地产市场上的建筑材料和设备等进口成本上升，推高了房屋建设成本，从而使得房价上涨的压力增加。特别是一线和热点二线城市，由于土地成本高、人口密集等因素，房价上涨的幅度更加明显。 

    二、房地产投资热度增加。由于人民币贬值可能会导致资产贬值、货币贬值等风险，投资者更倾向于将资金投入到实物资产中，其中包括房地产。人民币贬值对房地产市场的投资热度有所增加，这也会对市场的供求关系和价格走势产生影响。 

    三、外资流入增加。人民币贬值可能会使得我国的房产市场在全球范围内更加具有吸引力，从而吸引更多的外资流入。尤其是在房地产市场需求较为旺盛的城市，外资的流入可能会对市场供求和价格产生重大影响。 

    从以上几点对人民币贬值对我国房地产市场的影响进行了初步分析，我们可以看到人民币贬值确实会对房地产市场产生一系列的影响。而这些影响既有积极的一面，也有消极的一面。我们需要在深入了解这些影响的基础上，从政策、市场等多个层面对应对措施进行全面部署。 

    在政策层面，应加强对外汇市场的监管和风险防范，引导市场合理预期，稳定市场信心。应加大金融监管力度，维护市场的稳定，遏制房价过快上涨的势头。 

    在市场层面，应引导市场的需求和供给，加强土地供应调控，使得房地产市场供给与需求平衡，降低市场的波动性。应推动房地产市场的整体发展，提高市场的透明度和稳定性，吸引更多的长期投资。 

    在产业层面，应积极推动房地产行业的转型升级，提高房地产企业的核心竞争力和创新能力。加大对房地产市场的监督和管理，防范市场出现大规模的投机行为，维护市场的正常运行。 

    人民币贬值对我国房地产市场的影响是一个长期的过程，需要我们在政策、市场、产业等多个层面采取全面的对应措施。只有这样，才能更好地应对人民币贬值对我国房地产市场的影响，保持房地产市场的健康发展和稳定运行。【注：本文所涉及的内容不构成任何投资建议，仅代表作者个人观点。】 

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一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？ - 知乎切换模式写文章登录/注册一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？镜花在影响房地产市场的诸多因素当中，有一个因素容易被忽略，却又悄悄地作用于楼市，就是汇率。首先，看下汇率的名词解释：一种货币兑换另一种货币的比率。比如，5月30日人民币兑美元汇率为6.432，就是说拿一美元可以到银行换6.432元人民币。很多人都以为我既不出国也不买国外资产，汇率应该离我很远，可实际上它与我们的房价有着密切的关系!举个例子：假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：房价：200万人民币=一套100平的房子汇率：200万人民币=40万美元如果货币当局多印了200万人民币，那么房价：400万人民币=一套100平的房子汇率：400万人民币=40万美元人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。前：200万人民币=一套100平的房子=40万美元后：400万人民币=一套100平的房子=40万美元所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。为什么?比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量(含房价)没变的情况下，400万人民币=一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。而这并不意味着货币超发，人民币贬值，房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。房价和汇率之间的关系还受到以下几方面因素的影响：1、美元的数量并非保持固定不变，美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。2、利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下，而实际情况是中国存在汇率管制。3、我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高，比如中国10年期国债收益率是3.76%，美国是2.82 %，为的是保持利差优势，防止资金外流，人民币贬值。所以，目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。而假如你在投资房产时结合利率变动，会有意向不到的结果。假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房价上涨大约是10%左右，如再加上当期人民币升值6.29%，那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。怎么计算的呢?2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡，通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨，唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，这是为何呢?有一种声音，政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是，如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑;反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。官方很快对此进行了回应。央行认为，这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。尽管央行一再强调人民币汇率的稳定性，但从不少财经专家的观点里，我们可以总结出：人民币缓慢且小幅贬值的趋势不会改变。根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。人民币汇率和房地产到底是什么关系?(来源：腾讯财经)根据方正证券宏观分析师郭磊的梳理，2014年以前中国处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。虽然汇率与房价关系难以摸清，但实际上相比国内的货币政策、供需关系这些主要因素，汇率的变化对国内楼市的影响还比较微弱。未来汇率和房价可能的趋势是，汇率逐步修正高估，但资本管制加强，资金留在国内，国内房产以人民币计价能够稳住。但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求。编辑于 2018-06-14 11:42人民币汇率汇率中国房价​赞同 112​​6 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

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一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？ - 知乎切换模式写文章登录/注册一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？镜花在影响房地产市场的诸多因素当中，有一个因素容易被忽略，却又悄悄地作用于楼市，就是汇率。首先，看下汇率的名词解释：一种货币兑换另一种货币的比率。比如，5月30日人民币兑美元汇率为6.432，就是说拿一美元可以到银行换6.432元人民币。很多人都以为我既不出国也不买国外资产，汇率应该离我很远，可实际上它与我们的房价有着密切的关系!举个例子：假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：房价：200万人民币=一套100平的房子汇率：200万人民币=40万美元如果货币当局多印了200万人民币，那么房价：400万人民币=一套100平的房子汇率：400万人民币=40万美元人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。前：200万人民币=一套100平的房子=40万美元后：400万人民币=一套100平的房子=40万美元所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。为什么?比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量(含房价)没变的情况下，400万人民币=一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。而这并不意味着货币超发，人民币贬值，房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。房价和汇率之间的关系还受到以下几方面因素的影响：1、美元的数量并非保持固定不变，美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。2、利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下，而实际情况是中国存在汇率管制。3、我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高，比如中国10年期国债收益率是3.76%，美国是2.82 %，为的是保持利差优势，防止资金外流，人民币贬值。所以，目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。而假如你在投资房产时结合利率变动，会有意向不到的结果。假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房价上涨大约是10%左右，如再加上当期人民币升值6.29%，那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。怎么计算的呢?2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡，通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨，唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，这是为何呢?有一种声音，政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是，如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑;反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。官方很快对此进行了回应。央行认为，这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。尽管央行一再强调人民币汇率的稳定性，但从不少财经专家的观点里，我们可以总结出：人民币缓慢且小幅贬值的趋势不会改变。根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。人民币汇率和房地产到底是什么关系?(来源：腾讯财经)根据方正证券宏观分析师郭磊的梳理，2014年以前中国处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。虽然汇率与房价关系难以摸清，但实际上相比国内的货币政策、供需关系这些主要因素，汇率的变化对国内楼市的影响还比较微弱。未来汇率和房价可能的趋势是，汇率逐步修正高估，但资本管制加强，资金留在国内，国内房产以人民币计价能够稳住。但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求。编辑于 2018-06-14 11:42人民币汇率汇率中国房价​赞同 112​​6 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

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人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？ - 知乎

人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？ - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册经济货币汇率人民币贬值人民币汇率人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？尽量多换点美元现钞？无所适从，总要做点什么对冲一下风险，减少一点损失显示全部 ​关注者2,662被浏览3,316,839关注问题​写回答​邀请回答​18 条评论​分享​363 个回答默认排序未知数Swendy金融硕士/理财投资/保险/泛财经​ 关注在经济学理论中，有一个“不可能三角”理论，即在金融政策方面，资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得。一个国家只能拥有其中两项，而不能同时拥有三项。如果一个国家想允许资本流动，又要求拥有独立的货币政策，那么就难以保持汇率稳定。如果要求汇率稳定和资本流动，就必须放弃独立的货币政策。不去严格考究“不可能三角”理论的假设条件。只就资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可兼得展开讨论。说到人民币贬值，我们应该能经常在新闻报纸上看到官媒的说法：人民币贬值是不可持续的，人民币不具备持续贬值的基础，人民币大幅贬值的概率不大，人民币短期内难以“破7”……一、为什么官方不愿意看到人民币大幅贬值？xh社曾发表社评，人民币汇率短期下行不会引发货币战，中国货币当局主观上没有动机放任人民币汇率持续大跌，因为这与中国改革方向、国家利益和信誉背道而驰。1、人民币贬值，促使资本外逃人民币贬值，将加速资本外逃，抬高国内企业融资成本，让中小企业融资更难，从而影响实体经济发展。股票、债券这些资产也可能会遭到抛售，这些都将进一步增加中国整个金融系统的风险。比如今年人民币持续贬值，股市今年以来阴跌出了四年新低。面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业也会尽快将手中剩余的美元债务清扫出去。2、人民币贬值容易造成通货膨胀人民币贬值，钱更加不值钱，物价上涨，出国留学费用支出变高，进口商品相对更加昂贵，造成通货膨胀，人民生活成本提高，社会不稳定因素增加。3、进口企业成本提高人民币汇率贬值会导致进口原材料的成本抬升，压缩了盈利空间。如电力、焦炭、燃气、石油等行业则会受到直接的负面冲击。二、引发人民币贬值的原因是什么？近期人民币主要有几个原因：一是美元指数持续上涨，对人民币形成打压。目前，从图中可见到，美元指数往上还有较大空间，如果央妈不主动去干预外汇市场来稳定人民币汇率，人民币恐怕还会继续贬值。二是避险情绪蔓延，毛衣战等不确定因素使得资本倾向抛售人民币，购入美元资产来保值。三是中美货币政策持续分化，美联储在2015年12月重启加息，目前已经加息7次，预计未来还会继续加息，美国现阶段实行的是一种紧缩的货币政策。而国内目前还在“放水”，今年以来已经出现了四次降准，四次合计降准约3个百分点。2018年以来，已经累计放水量高达2万亿，扣除偿还的债务之后，放水1万亿以上是妥妥的了。官方会说这是稳健的货币政策。三、应该是要保房价还是要保汇率？每次央妈放水，大家都在关心对房价到底有什么影响。货币超发是房价上涨的重要原因，而货币超发同时会引起货币贬值。所以，货币贬值自然也会对房价造成影响。一般认为货币贬值，会抬高房价。货币升值，则打压房价（这个在中国不一定）。回到“不可能三角”理论，在资本类似于自由流动的情况下，汇率和房价只能取其一，到底是要保房价还是保汇率？2014年，俄罗斯选择了保房价，让卢布大幅贬值，此举令俄罗斯房价震荡走高。1990年前后，日本为了保汇率，收紧国内货币金融条件，导致股市和楼市崩盘。如果是中国面临这个选择（中国资本并不自由流动），很有可能是先安内保房价，主要是因为房地产业是我国的支柱产业，关联的上下游行业太多，不可能让房价出现大幅下跌的情况。所以，现在就有人在赌人民币继续贬值，在外汇市场大量做空人民币。近期离岸人民币距离7仅一步之遥。而人民币汇率则已经创下10年新低。央妈看起来有点紧张，开始喊话人民币空头，表示中国不搞竞争性贬值。这两天人民币在临近7关口时，也出现了两天的大幅下调。实际上，中国外债不多，外汇储备充足，想要打爆人民币空头也不难。但想同时保房价和保汇率有压力。这事情，只能慢慢来。四、人民币继续贬值，我们普通老百姓应该怎么办？1、开源节流对于普通老百姓来说，货币贬值的情况下，物价一般都是要上涨的。想要保持原来的生活水平，必须是要有相应收入的提高。如果收入没有相应提高，你就必须降低自己的生活水平。无法开源，就节流。菜市场的西红柿都从3.5元一斤涨到了5元一斤，我只好也不吃了，用还没涨价的香蕉替代一下。如果你以前穿百丽的鞋子，现在就穿达芙妮；以前穿范思哲的衣服，就换成优衣库……一年两次的旅游就缩减到一次，或者换为周边游。能住快捷酒店就不住五星级酒店……2、换美元真的有必要吗？如果你没有出国换美元的需要，就别瞎跟着去换美元，人民币换美元成本太高了，1万人民币换美元手续费要150块钱以上啊。而且现在人民币也逼近7了，现在换来保值意义不大。3、如何理财？钱放在哪里比较好？银行理财还可以放，货币基金可以放，债券也能买。但不管你承认不承认，固定收益类资产的收益就是赶不上通胀速度了，只能尽量减少损失。就暂时不建议买股票基金、投数字货币、网贷了，普通人去投资都是被割韭菜的命运。有朋友问到黄金，黄金有纸黄金、实物黄金、黄金ETF基金、互联网黄金等。我是这样认为的，黄金适合有钱人买来做长期保值增值的。如果你有几百万的话，倒是可以考虑买5%左右的黄金，现在国内黄金价格不算低了，可以等跌破270再买一些吧。如果你能拿来理财的资金也就几万十几万，那就别买黄金了，毕竟这钱你随时都可能拿来花的，买黄金短期内赚不到什么钱的。实在没地方放，放在银行定期的短期理财产品起码也有4%左右的收益。4、要不要买房？要不要买房？人民币贬值，国内大部分非固收类资产都呈现下跌趋势，买啥啥亏，对于很多人来说，只有买房才是很好的保值增值方式。而人民币贬值对于房企来说是利空，房企为了资金尽快回笼，一般会采取降价促销方式卖房。从历史经验来看，货币贬值后，买房还是很好的保值选择，能买就买一线和强二线吧，明年买房应该是个好时机。当然，举债投资房地产就没必要了。以上。编辑于 2018-11-08 17:30​赞同 820​​47 条评论​分享​收藏​喜欢收起​单衣哲客​世界以痛吻你/你当报之以歌​ 关注美元兑人民币将在2026年结构性破9。除非在这之前国内国际都有历史转折级别的利好。具体是2026年上半年还是下半年，取决于国内政策和国际局势等因素引起的一些小波动。所谓结构性指的是届时除了偶尔跳一下，会长期稳定在9以上。当然，9并不是终点。在趋势上，只要资产价格持续下跌和无效超发两个因素存在，人民币的贬值将是长期持续的。（一）回顾过去的资产价格上涨中国经济结构简图首先看一下这张图，鉴于泛房地产行业在中国经济中的比重和重要性，以及其在实际经济运行过程中的工具属性，我们把房地产作为一个版块单独拿出来。在这个图里面，教条主义者不要纠结于具体的经济学名词，图中的概念内涵和归类划分，是为了论证过程便于理解。我们把消费端划分为A、外贸，B、房地产，C、生存消费和高端消费，D、个人金融产品。我们把B、C、D、三项定义为内需（图中蓝色方框内的部分），由于D、个人金融产品在整个经济体系中的比例和影响较小，并且运行相对独立，所以在图中没有标示。社会保障体系也不予讨论。下面具体分析一下消费端的各个部分：A、外贸没有什么好说的，中国改革开放，入世，参与到国际分工和供应链中乃至成为世界工厂，整个历程用普适的经济逻辑和规则可以解释。因为这部分的发展和国际接轨，整体上还是处于国际规则框架内。B、重点是为资产价格上涨提供主要内部需求的房地产，中国房地产的本质是民间财富抽水机——不仅仅是现金，更主要的通过杠杆撬动的未来财富。土地定价权、消费者杠杆设计、房地产销售端政策调控，是这部抽水机高速运转的关键。C、生存消费和高端消费这里的高端消费是广义的，指的是除了生存消费和房地产消费之外的其他消费，包括但不限于奢侈品消费，中产阶级属性消费（教培等），基于生存消费的升级性消费（服装，汽车的升级等）。经济规模和资产价格上涨，导致了同时具备劳动力属性的国内消费者基于涓滴效应的收入上涨，从而催生了这一消费领域。虽然增长迅速，但在整个经济体系中的比重依旧不大，并且，很大一部分属于可终止性消费，剩下的一部分也属于可降级消费，不是刚需。至于生存消费，增长相对缓慢，一方面恩格尔系数一直在下降，另一方面，随着杠杆消费的加入，主要以现金消费为主的生存消费在整个内需中的比例是迅速下降的。一方面这是现代经济发展的必然趋势；另一方面，更关键的因素是中国这几十年经济泡沫的迅速膨胀导致生存消费在整个经济体系中的占比越来越小。就是说服务于生存消费的产能，其资产价格泡沫很小。D、个人金融产品。作为国内消费者个体同金融体系的关联（比如说散户之于股市），本质上是另外一个抽水机——资源配置从来就不是其本质属性，这是由中国股市当初设立的初衷决定的，局部的投机性收益并不影响其整体上的抽水机属性。这一部分在整个经济体系中的占比很小，影响更是微乎其微，所以在图中没有标注。至于社会保障、福利范畴内的保险等，因为至少目前的历史阶段，不具备成为经济支柱和引擎的可能，以及其在整个经济体系中的相对独立性，不在讨论之列。中国资产价格上涨的发端，对外主要是A、外贸提供需求，对内主要是B、房地产提供需求，从而导致了供给侧的规模和等密度估值（比如说同一条生产线在不同经济境况下的估值）同时飞速上涨，金融的相应增发和额外超发则为这一过程提供了流动性支持甚至加速。在这个过程中，除了供给侧，金融和房地产自身的规模和等密度估值也实现了飞跃，于是，由供给侧、房地产、金融、共同组成的“资产价格”（图中红色三角内部分）实现了史无前例的上涨。(二）资产价格的下跌及后果中国经济结构简图还是这张图，我们可以分析一下资产价格的下跌。其实很简单，导致资产价格上升的主要因素，也是导致其下跌的主要因素。A、外贸和B、房地产。A、外贸。外贸的下降是不可逆的。直接原因大家看到的是大国博弈因素。但本质原因是去中心化的全球化大生产是未来的趋势，在中国之后，不会再有一个像中国一样的一站式世界工厂。具体原因如下：1、未来百年以太空大航海为核心的新一轮工业革命，对资源配置规模和效率的需求必然是人类叙事而不是国家叙事，这必然对国际分工和产业链的整合对新一轮全球化提出新的要求；2、交通、通讯、AI、人机共生、能源多样化等技术的发展，利益分配和生产组织管理体系的持续优化，将为去中心化的分布式产业链提供软硬件支持；3、随着俄乌战争等局部战争的结束，全球规则认同将持续普及和深化，地域性内耗将持续减小，这将为新一轮全球化和去中心化的分布式产业链提供全球公共治理环境。B、房地产。房地产的本质是抽水机，但作为水源的现金财富，以及以个人未来收入作为信用基础用杠杆撬动的未来财富，都是有限的。因为大部分人在这个经济框架下的收入能力趋向于常数，工作年限也基本是常数。在一个创造性因素占比很小的经济框架下，一个人一生创造的财富趋向于常数。当这些作为水源的财富被抽光之时，也就是抽水机模式的房地产停摆之日。进一步的后果：后果一，人民币贬值（主要是外贸领域）。当外贸和房地产带来的需求持续下降，供给侧的产能就会相应过剩，进而导致其资产价格的下降。虽然资产的价值规模萎缩了，但整个资产在物理意义上的架构依然是存在的（可以理解为生产线由于产能供过于求而估值下降，但生产线的规模并没有缩减）。对于资产的物理架构也就是实体，金融体系依然需要超发来维持其规模和低效低速运转，避免实体大规模塌缩带来的多米诺骨牌式的连锁灾难。所以资产价格的下跌和超发会长期同时存在，本质就是用新的泡沫来避免巨型泡沫的瞬间崩塌。在不发生失控的突发经济灾难的情况下，人民币能够稳定地持续贬值，反倒是一件值得庆幸的事情。有一种教条的观点是，人民币贬值会刺激外贸（主要是出口），能阻止这一趋势。这个观点至少有三个错误：1、一些局部经济模型能够起作用，前提是整个经济体系运行在一个相对稳定的阈值范围内。当潮流和趋势把整个经济体系带出了这个阈值范围，那这些经济模型就要失效了。2、经济学家常犯的错误是，仅仅片面的从经济角度思考经济，经济只是社会运行的一个要素，要受到其他要素的制约和影响。在这个历史阶段，基于大国博弈的全球产业链可替代化去风险化才是影响外贸根本走向的决定性因素。3、人民币贬值会导致中国在外贸中被收割和暂时的小回升，但无法改变外贸整体走弱的大趋势。后果二，通缩。超发和通缩能同时存在，与中国特殊的产业结构和超发的投放模式有关。当原来的主要产能需求来源外贸和房地产持续萎缩后，过剩的产能必然会集中于生存消费和残存的高端消费（因为收入下降的影响，高端消费也会出现阶段性大规模萎缩）。但生存消费和残存的高端消费盘子太小容量有限，必然会导致服务于这两个消费领域的供给侧产能内卷严重，而超发投放于在金融，房地产和供给侧，只是一种空转，大部分无法转换为消费者手中的购买力。在这种情况下，只有通缩能维持整个体系的畸形运转。一边是超发在供给侧、金融、房地产的空转，一边是空转甩出的少量水滴维系的通缩消费。同时，在中国外贸和生存消费没有必然的强相关性，人民币对外贬值和生存消费的通缩不矛盾。简单讲，无论是资产价格的上升期还是目前的下降趋势，对生存消费版块影响都有限。所以，大家对未来的生存消费不必过于担心。另外，从物质基础上，中国经济发展这么多年，虽然有巨大的泡沫，但实质增长的部分也足以覆盖生存消费领域。更关键的是，生存消费不仅仅是经济问题，特别是它接近一些负面阈值的时候，它就不再是经济问题而是社会稳定问题了。所以这一点我认为大家大可不必有太悲观的预期，生存消费绝对不会出现物价飞涨。（三）破局接下来我们探讨一下，如何把经济局势从下降螺旋中改出破局。破局的关键无非老生常谈的两点：1、经济结构调整，产业升级，用高新产业取代房地产作为支柱产业的地位。当然，高新产业是融入到整个供给侧方方面面的，并不像房地产是一个单独的外挂式版块。产业升级的两个意义，①其创新属性决定了其产生和撬动的价值不是房地产的死价值，而是有无限持续增长的可能。创新的价值在于可以获得重估资产价格的权力，比如说你以最低的成本最高的效率养了最多的牛马，达到了这种生产模式的极致，很厉害对吧，但对方却造出了能实用的内燃机，对方事实上就重估了牛马作为生产要素的价值，掌握了对未来资产价格的定价权。②产业升级有利于增强在国际产业链中的不可替代性，有利于扩大外贸增加出口带来需求。2、广义上的深化改革。只有深化改革才能给产业升级给创新提供必需的激励和保障，才能最大程度消除外贸领域的非经济性阻碍。深化改革和产业升级互为表里，是不可分割不可偏废的一体两面，二者相互激励相互促进。深化改革为产业升级提供政策环境，产业升级的成果为持续深化改革提供信心和实践依据。如果这两点能够顺利完成，我们将能得到一个较为理想的经济结构，如下图：理想经济结构简图但是，问题在哪里呢？时间不够。对内，中国自身在基础科学研究方面的积累有限，在技术应用方面的发展也不够全面；对外，要吸引全球的人才，技术，资金和经验等进来形成引领潮流的核心，中国的产业层次和社会环境都还没有达到能产生这种凝聚力的程度。另外，深化改革要规避社会风险和降低运行成本，也需要根据发展的不同阶段循序渐进。这一切都需要一个漫长而稳定的时期，但目前产业链外迁的速度，外贸萎缩的速度，房地产下行的速度等等，都决定了按部就班深化改革和产业升级从时间上不可行——已经错过了做好的时机。所以就需要一个权宜之计，譬如病人的先输液吸氧续命，再动手术治病。这一部分我们将在《续命中国经济》中仔细讨论。（待续）下篇《续命中国经济》https://zhuanlan.zhihu.com/p/650389426编辑于 2023-12-23 17:30​赞同 290​​118 条评论​分享​收藏​喜欢

人民币贬值对房价影响？ - 知乎

人民币贬值对房价影响？ - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册人民币汇率人民币贬值对房价影响？人民币对美元汇率现在大幅度贬值，对内地房价有什么影响？关注者33被浏览53,694关注问题​写回答​邀请回答​添加评论​分享​13 个回答默认排序Coracias Caudata​峨眉派驻武当山办事处党工委书记 穆罕默德·神父​ 关注这是一个对内贬值还是对外贬值的问题人民币现在贬值是对外贬值。只影响外贸，不影响国内物价。但现在人民币正在大量放水如果没有房地产市场作为蓄水池。立刻就会变成对内贬值。所以如果房价不涨，物价就涨。想要物价不涨，就只能涨房价。发布于 2018-07-27 08:28​赞同 26​​7 条评论​分享​收藏​喜欢收起​coofucoo用波浪，AI和心理学来研究人性！​ 关注货币贬值情况下，房价易涨难跌。但是这是指合理贬值幅度内，经济不出大问题的情况下。发布于 2018-07-25 20:07​赞同 4​​添加评论​分享​收藏​喜欢

一文看懂：人民币贬值房价会下跌吗? - 知乎

一文看懂：人民币贬值房价会下跌吗? - 知乎切换模式写文章登录/注册一文看懂：人民币贬值房价会下跌吗?股市侃谈最近因为特朗普的贸易战大棒挥向中国，导致汇率市场上人民币大幅度贬值，短短几个月从最高6.23暴跌到6.73，短短两个月把去年的一年的涨幅全部回收，受此影响，国内股票市场的航空板块、纸业板块和地产板块纷纷倒地不起，被按在地上摩擦。离岸人民币走势民航机场板块对应的走势造纸板块对应走势房地产开发对应的走势所以再次听到了很多声音在讨论：保汇率还是保房价？想起之前在朋友圈里看到一张图直观地表现了汇率对个人资产的影响：近一年时间1000万资产实际缩水了约100万。可能这时候很多人就懵逼了，人民币汇率怎么就跟中国最坚挺的房价挂上沟了呢？敲黑板:汇率是指一种货币兑换另一种货币的比率。比如，今天7月13日人民币兑美元汇率为6.699，就是说拿一美元可以到银行换6.999元人民币。很多人都以为我既不出国也不买国外资产，汇率应该离我很远，可实际上它与我们的房价有着密切的关系!举个栗子：假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：房价：200万人民币=一套100平房子汇率：200万人民币=40万美元如果货币当局多印200万人民币，那么房价：400万人民币=一套100平房子汇率：400万人民币=40万美元人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。前：200万人民币=一套100平的房子=40万美元后：400万人民币=一套100平的房子=40万美元所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。为什么?比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量(含房价)没变的情况下，400万人民币=一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。而这并不意味着货币超发，人民币贬值，房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。而假如你在投资房产时结合利率变动，会有意向不到的结果。假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房价上涨大约是10%左右，如再加上当期人民币升值6.29%，那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。算法怎么计算的呢?2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡ 通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨。唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，这是为何呢?有一种声音，政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是：如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑;反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。官方很快对此进行了回应。央妈说：这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。人民币汇率和房地产到底是什么关系?房价和汇率的影响机制第一、资本流动，同向变动。汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的。对于一个资本自由流动的经济体，当汇率具有贬值预期时，资本流出会导致国内资产价格下跌，房价也不例外。第二、经济绩效，同向变动。当经济增长强劲时，汇率升值、地产价格上涨；反之则反是。在这行种情形下，汇率和房价的变动方向也是一致的。第三、支柱效应。鉴于房地产市场对一国经济的重要性，至今依然是诸多主要经济体的支柱产业，地产价格也可以通过影响经济而传导至汇率。如果房价下跌，地产遇冷，经济下行，一国资产的平均回报率也将下行，汇率面临贬值的压力。此时，汇率和房价会表现出同向的变动。第四、货币政策，反向变动。一国的货币政策也会共同影响汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性，一方面会提高本币的供给，导致货币贬值；另一方面也会推升房价；而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌。在这中情形下，汇率和房价则会表现出相反的变动方向。但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币短期贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求，导致房价的下跌。结语READ接下来一篇我们讲讨论：人民币的会不会持续的贬值，会不会破7？如果您刚兴趣觉得对您有用，别忘了关注我们哦！编辑于 2018-07-14 11:12人民币贬值中国房价房价跌​赞同 2​​添加评论​分享​喜欢​收藏​申请

如果货币贬值了，对已经买房的，有房贷的是好还是没影响? - 知乎

如果货币贬值了，对已经买房的，有房贷的是好还是没影响? - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册房贷买房货币贬值如果货币贬值了，对已经买房的，有房贷的是好还是没影响?像这次疫情的危机，可能没疫情，钱也会慢慢贬值，但这次疫情后贬值的特别厉害的话，对有房贷的影响大么显示全部 ​关注者11被浏览28,111关注问题​写回答​邀请回答​好问题 1​添加评论​分享​6 个回答默认排序广州融资故事​ 关注房贷会贬值吗？通货膨胀的大背景下，我们的货币会贬值，那房贷会不会贬值？当然会！我们很多时候，只想着房产增值，没考虑到房贷，其实房贷也会随着通货膨胀贬值，换句话说，房贷会随着时间不断减少，现在看似100万的房贷，可能5年10年后，只剩下60-70万，（不含你还掉的部分）。所以我们不要惧怕房贷，能不提前还就不要提前还，货币在贬值，而各种商品的价格在上涨，房价也在上涨，工资也在上涨，只是快慢的问题，最后都要涨起来，但唯一不涨的是你超低利息的房贷发布于 2022-10-07 15:04​赞同 1​​添加评论​分享​收藏​喜欢收起​广州融资王二叔老广，银行出来干中介​ 关注坐标广州，货币贬值严重吗？严重！同样是800万，当初19年能买到的房子面积越来越少从148平米降低到108平米.发布于 2023-09-25 23:11​赞同 2​​添加评论​分享​收藏​喜欢

一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？ - 知乎

一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？ - 知乎切换模式写文章登录/注册一文看懂 人民币汇率和房价是什么样的关系？镜花在影响房地产市场的诸多因素当中，有一个因素容易被忽略，却又悄悄地作用于楼市，就是汇率。首先，看下汇率的名词解释：一种货币兑换另一种货币的比率。比如，5月30日人民币兑美元汇率为6.432，就是说拿一美元可以到银行换6.432元人民币。很多人都以为我既不出国也不买国外资产，汇率应该离我很远，可实际上它与我们的房价有着密切的关系!举个例子：假如市场上只有一套100平的房子，以及200万人民币的现金，那么出于市场总货币与总商品等价的关系，则出现如下关系：房价：200万人民币=一套100平的房子汇率：200万人民币=40万美元如果货币当局多印了200万人民币，那么房价：400万人民币=一套100平的房子汇率：400万人民币=40万美元人民币兑美元汇率由原来的1：5变为后来的1：10，其结果就是在货币超发的情况下，房价上涨了，而人民币汇率却贬值。可是只要你细心观察发现，无论人民币汇率如何变化，只要美元数量固定不变，那么在美元计价下的中国房价保持不变(依然是40万美元)。前：200万人民币=一套100平的房子=40万美元后：400万人民币=一套100平的房子=40万美元所以衡量一套房子升值与否不光要看人民币计价，而且还要看美元计价。为什么?比如整个市场只有200万人民币，再多印200万人民币，在商品数量(含房价)没变的情况下，400万人民币=一套100平的房子，不是房子价值上升了，而是钱的价值下降了。而这并不意味着货币超发，人民币贬值，房价就上涨。实际过程中房价的变动也并非完全反映到汇率。房价和汇率之间的关系还受到以下几方面因素的影响：1、美元的数量并非保持固定不变，美国经济预期、政局变动、风险因素等也会对美元走势带来干扰。2、利率、资产价格等对汇率的真实反映还需要建立在资金能够自由流通的情况下，而实际情况是中国存在汇率管制。3、我国国内的市场利率原本就比美国市场利率要高，比如中国10年期国债收益率是3.76%，美国是2.82 %，为的是保持利差优势，防止资金外流，人民币贬值。所以，目前的人民币兑美元汇率反映的不是货币关系、房价关系，同时也反映着美国国内政治、中国利率管制关系。而假如你在投资房产时结合利率变动，会有意向不到的结果。假如深圳的二手房均价是48000元/㎡左右，2017年底是53000元/㎡左右，全年房价上涨大约是10%左右，如再加上当期人民币升值6.29%，那么对应的以美元计价的中国房价涨幅将会达到16.29%。怎么计算的呢?2017年初人民币对美元汇率是1：6.94，年底是1：6.50。年初48000元/㎡的房子均价换算成美元可得6916.42美元/㎡，年底53000元/㎡的房子均价换算成美元可得8153.84美元/㎡，通过计算可得2017年美元计价下深圳房价上涨了17%左右，与上面的数据很接近。这样的情况并不罕见，2005年汇改至今，人民币始终处于上涨通道，楼市也同步上涨，唯独2016年是例外，那一年，房价上涨而人民币贬值，这是为何呢?有一种声音，政府将面临“保房价还是保汇率”的抉择。这个命题的逻辑是，如果保持货币宽松政策，则人民币必将贬值，同时房价得以获得支撑;反之，如果保持汇率坚挺，则必将收紧货币政策，房价将下降。官方很快对此进行了回应。央行认为，这两种说法都夸大了各自领域的风险，就货币政策而言，关键是要继续保持稳健和中性适度的货币环境。鉴于人民币汇率要逐步走向国际化，人民币为确保平稳过度，避免汇率出现大幅波动，中国央行会通过抛售外储的方式来奠定人民币汇率稳定的基础。尽管央行一再强调人民币汇率的稳定性，但从不少财经专家的观点里，我们可以总结出：人民币缓慢且小幅贬值的趋势不会改变。根据金融学理论，本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。换一种通俗的说法，人民币升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。而这也得到了过往的历史经验证明。人民币汇率和房地产到底是什么关系?(来源：腾讯财经)根据方正证券宏观分析师郭磊的梳理，2014年以前中国处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。虽然汇率与房价关系难以摸清，但实际上相比国内的货币政策、供需关系这些主要因素，汇率的变化对国内楼市的影响还比较微弱。未来汇率和房价可能的趋势是，汇率逐步修正高估，但资本管制加强，资金留在国内，国内房产以人民币计价能够稳住。但对于那些注重海外资产配置的富人来说，人民币贬值趋势下，将会更多地选择离开中国，一定程度上将减少国内楼市的投资需求。编辑于 2018-06-14 11:42人民币汇率汇率中国房价​赞同 112​​6 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？ - 知乎

人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？ - 知乎首页知乎知学堂发现等你来答​切换模式登录/注册经济货币汇率人民币贬值人民币汇率人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？人民币贬值，普通老百姓该怎么应对？尽量多换点美元现钞？无所适从，总要做点什么对冲一下风险，减少一点损失显示全部 ​关注者2,662被浏览3,316,839关注问题​写回答​邀请回答​18 条评论​分享​363 个回答默认排序未知数Swendy金融硕士/理财投资/保险/泛财经​ 关注在经济学理论中，有一个“不可能三角”理论，即在金融政策方面，资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可能兼得。一个国家只能拥有其中两项，而不能同时拥有三项。如果一个国家想允许资本流动，又要求拥有独立的货币政策，那么就难以保持汇率稳定。如果要求汇率稳定和资本流动，就必须放弃独立的货币政策。不去严格考究“不可能三角”理论的假设条件。只就资本自由流动、汇率稳定和货币政策独立性三者不可兼得展开讨论。说到人民币贬值，我们应该能经常在新闻报纸上看到官媒的说法：人民币贬值是不可持续的，人民币不具备持续贬值的基础，人民币大幅贬值的概率不大，人民币短期内难以“破7”……一、为什么官方不愿意看到人民币大幅贬值？xh社曾发表社评，人民币汇率短期下行不会引发货币战，中国货币当局主观上没有动机放任人民币汇率持续大跌，因为这与中国改革方向、国家利益和信誉背道而驰。1、人民币贬值，促使资本外逃人民币贬值，将加速资本外逃，抬高国内企业融资成本，让中小企业融资更难，从而影响实体经济发展。股票、债券这些资产也可能会遭到抛售，这些都将进一步增加中国整个金融系统的风险。比如今年人民币持续贬值，股市今年以来阴跌出了四年新低。面对人民币汇率的下行压力，外债较多的房地产企业也会尽快将手中剩余的美元债务清扫出去。2、人民币贬值容易造成通货膨胀人民币贬值，钱更加不值钱，物价上涨，出国留学费用支出变高，进口商品相对更加昂贵，造成通货膨胀，人民生活成本提高，社会不稳定因素增加。3、进口企业成本提高人民币汇率贬值会导致进口原材料的成本抬升，压缩了盈利空间。如电力、焦炭、燃气、石油等行业则会受到直接的负面冲击。二、引发人民币贬值的原因是什么？近期人民币主要有几个原因：一是美元指数持续上涨，对人民币形成打压。目前，从图中可见到，美元指数往上还有较大空间，如果央妈不主动去干预外汇市场来稳定人民币汇率，人民币恐怕还会继续贬值。二是避险情绪蔓延，毛衣战等不确定因素使得资本倾向抛售人民币，购入美元资产来保值。三是中美货币政策持续分化，美联储在2015年12月重启加息，目前已经加息7次，预计未来还会继续加息，美国现阶段实行的是一种紧缩的货币政策。而国内目前还在“放水”，今年以来已经出现了四次降准，四次合计降准约3个百分点。2018年以来，已经累计放水量高达2万亿，扣除偿还的债务之后，放水1万亿以上是妥妥的了。官方会说这是稳健的货币政策。三、应该是要保房价还是要保汇率？每次央妈放水，大家都在关心对房价到底有什么影响。货币超发是房价上涨的重要原因，而货币超发同时会引起货币贬值。所以，货币贬值自然也会对房价造成影响。一般认为货币贬值，会抬高房价。货币升值，则打压房价（这个在中国不一定）。回到“不可能三角”理论，在资本类似于自由流动的情况下，汇率和房价只能取其一，到底是要保房价还是保汇率？2014年，俄罗斯选择了保房价，让卢布大幅贬值，此举令俄罗斯房价震荡走高。1990年前后，日本为了保汇率，收紧国内货币金融条件，导致股市和楼市崩盘。如果是中国面临这个选择（中国资本并不自由流动），很有可能是先安内保房价，主要是因为房地产业是我国的支柱产业，关联的上下游行业太多，不可能让房价出现大幅下跌的情况。所以，现在就有人在赌人民币继续贬值，在外汇市场大量做空人民币。近期离岸人民币距离7仅一步之遥。而人民币汇率则已经创下10年新低。央妈看起来有点紧张，开始喊话人民币空头，表示中国不搞竞争性贬值。这两天人民币在临近7关口时，也出现了两天的大幅下调。实际上，中国外债不多，外汇储备充足，想要打爆人民币空头也不难。但想同时保房价和保汇率有压力。这事情，只能慢慢来。四、人民币继续贬值，我们普通老百姓应该怎么办？1、开源节流对于普通老百姓来说，货币贬值的情况下，物价一般都是要上涨的。想要保持原来的生活水平，必须是要有相应收入的提高。如果收入没有相应提高，你就必须降低自己的生活水平。无法开源，就节流。菜市场的西红柿都从3.5元一斤涨到了5元一斤，我只好也不吃了，用还没涨价的香蕉替代一下。如果你以前穿百丽的鞋子，现在就穿达芙妮；以前穿范思哲的衣服，就换成优衣库……一年两次的旅游就缩减到一次，或者换为周边游。能住快捷酒店就不住五星级酒店……2、换美元真的有必要吗？如果你没有出国换美元的需要，就别瞎跟着去换美元，人民币换美元成本太高了，1万人民币换美元手续费要150块钱以上啊。而且现在人民币也逼近7了，现在换来保值意义不大。3、如何理财？钱放在哪里比较好？银行理财还可以放，货币基金可以放，债券也能买。但不管你承认不承认，固定收益类资产的收益就是赶不上通胀速度了，只能尽量减少损失。就暂时不建议买股票基金、投数字货币、网贷了，普通人去投资都是被割韭菜的命运。有朋友问到黄金，黄金有纸黄金、实物黄金、黄金ETF基金、互联网黄金等。我是这样认为的，黄金适合有钱人买来做长期保值增值的。如果你有几百万的话，倒是可以考虑买5%左右的黄金，现在国内黄金价格不算低了，可以等跌破270再买一些吧。如果你能拿来理财的资金也就几万十几万，那就别买黄金了，毕竟这钱你随时都可能拿来花的，买黄金短期内赚不到什么钱的。实在没地方放，放在银行定期的短期理财产品起码也有4%左右的收益。4、要不要买房？要不要买房？人民币贬值，国内大部分非固收类资产都呈现下跌趋势，买啥啥亏，对于很多人来说，只有买房才是很好的保值增值方式。而人民币贬值对于房企来说是利空，房企为了资金尽快回笼，一般会采取降价促销方式卖房。从历史经验来看，货币贬值后，买房还是很好的保值选择，能买就买一线和强二线吧，明年买房应该是个好时机。当然，举债投资房地产就没必要了。以上。编辑于 2018-11-08 17:30​赞同 820​​47 条评论​分享​收藏​喜欢收起​单衣哲客​世界以痛吻你/你当报之以歌​ 关注美元兑人民币将在2026年结构性破9。除非在这之前国内国际都有历史转折级别的利好。具体是2026年上半年还是下半年，取决于国内政策和国际局势等因素引起的一些小波动。所谓结构性指的是届时除了偶尔跳一下，会长期稳定在9以上。当然，9并不是终点。在趋势上，只要资产价格持续下跌和无效超发两个因素存在，人民币的贬值将是长期持续的。（一）回顾过去的资产价格上涨中国经济结构简图首先看一下这张图，鉴于泛房地产行业在中国经济中的比重和重要性，以及其在实际经济运行过程中的工具属性，我们把房地产作为一个版块单独拿出来。在这个图里面，教条主义者不要纠结于具体的经济学名词，图中的概念内涵和归类划分，是为了论证过程便于理解。我们把消费端划分为A、外贸，B、房地产，C、生存消费和高端消费，D、个人金融产品。我们把B、C、D、三项定义为内需（图中蓝色方框内的部分），由于D、个人金融产品在整个经济体系中的比例和影响较小，并且运行相对独立，所以在图中没有标示。社会保障体系也不予讨论。下面具体分析一下消费端的各个部分：A、外贸没有什么好说的，中国改革开放，入世，参与到国际分工和供应链中乃至成为世界工厂，整个历程用普适的经济逻辑和规则可以解释。因为这部分的发展和国际接轨，整体上还是处于国际规则框架内。B、重点是为资产价格上涨提供主要内部需求的房地产，中国房地产的本质是民间财富抽水机——不仅仅是现金，更主要的通过杠杆撬动的未来财富。土地定价权、消费者杠杆设计、房地产销售端政策调控，是这部抽水机高速运转的关键。C、生存消费和高端消费这里的高端消费是广义的，指的是除了生存消费和房地产消费之外的其他消费，包括但不限于奢侈品消费，中产阶级属性消费（教培等），基于生存消费的升级性消费（服装，汽车的升级等）。经济规模和资产价格上涨，导致了同时具备劳动力属性的国内消费者基于涓滴效应的收入上涨，从而催生了这一消费领域。虽然增长迅速，但在整个经济体系中的比重依旧不大，并且，很大一部分属于可终止性消费，剩下的一部分也属于可降级消费，不是刚需。至于生存消费，增长相对缓慢，一方面恩格尔系数一直在下降，另一方面，随着杠杆消费的加入，主要以现金消费为主的生存消费在整个内需中的比例是迅速下降的。一方面这是现代经济发展的必然趋势；另一方面，更关键的因素是中国这几十年经济泡沫的迅速膨胀导致生存消费在整个经济体系中的占比越来越小。就是说服务于生存消费的产能，其资产价格泡沫很小。D、个人金融产品。作为国内消费者个体同金融体系的关联（比如说散户之于股市），本质上是另外一个抽水机——资源配置从来就不是其本质属性，这是由中国股市当初设立的初衷决定的，局部的投机性收益并不影响其整体上的抽水机属性。这一部分在整个经济体系中的占比很小，影响更是微乎其微，所以在图中没有标注。至于社会保障、福利范畴内的保险等，因为至少目前的历史阶段，不具备成为经济支柱和引擎的可能，以及其在整个经济体系中的相对独立性，不在讨论之列。中国资产价格上涨的发端，对外主要是A、外贸提供需求，对内主要是B、房地产提供需求，从而导致了供给侧的规模和等密度估值（比如说同一条生产线在不同经济境况下的估值）同时飞速上涨，金融的相应增发和额外超发则为这一过程提供了流动性支持甚至加速。在这个过程中，除了供给侧，金融和房地产自身的规模和等密度估值也实现了飞跃，于是，由供给侧、房地产、金融、共同组成的“资产价格”（图中红色三角内部分）实现了史无前例的上涨。(二）资产价格的下跌及后果中国经济结构简图还是这张图，我们可以分析一下资产价格的下跌。其实很简单，导致资产价格上升的主要因素，也是导致其下跌的主要因素。A、外贸和B、房地产。A、外贸。外贸的下降是不可逆的。直接原因大家看到的是大国博弈因素。但本质原因是去中心化的全球化大生产是未来的趋势，在中国之后，不会再有一个像中国一样的一站式世界工厂。具体原因如下：1、未来百年以太空大航海为核心的新一轮工业革命，对资源配置规模和效率的需求必然是人类叙事而不是国家叙事，这必然对国际分工和产业链的整合对新一轮全球化提出新的要求；2、交通、通讯、AI、人机共生、能源多样化等技术的发展，利益分配和生产组织管理体系的持续优化，将为去中心化的分布式产业链提供软硬件支持；3、随着俄乌战争等局部战争的结束，全球规则认同将持续普及和深化，地域性内耗将持续减小，这将为新一轮全球化和去中心化的分布式产业链提供全球公共治理环境。B、房地产。房地产的本质是抽水机，但作为水源的现金财富，以及以个人未来收入作为信用基础用杠杆撬动的未来财富，都是有限的。因为大部分人在这个经济框架下的收入能力趋向于常数，工作年限也基本是常数。在一个创造性因素占比很小的经济框架下，一个人一生创造的财富趋向于常数。当这些作为水源的财富被抽光之时，也就是抽水机模式的房地产停摆之日。进一步的后果：后果一，人民币贬值（主要是外贸领域）。当外贸和房地产带来的需求持续下降，供给侧的产能就会相应过剩，进而导致其资产价格的下降。虽然资产的价值规模萎缩了，但整个资产在物理意义上的架构依然是存在的（可以理解为生产线由于产能供过于求而估值下降，但生产线的规模并没有缩减）。对于资产的物理架构也就是实体，金融体系依然需要超发来维持其规模和低效低速运转，避免实体大规模塌缩带来的多米诺骨牌式的连锁灾难。所以资产价格的下跌和超发会长期同时存在，本质就是用新的泡沫来避免巨型泡沫的瞬间崩塌。在不发生失控的突发经济灾难的情况下，人民币能够稳定地持续贬值，反倒是一件值得庆幸的事情。有一种教条的观点是，人民币贬值会刺激外贸（主要是出口），能阻止这一趋势。这个观点至少有三个错误：1、一些局部经济模型能够起作用，前提是整个经济体系运行在一个相对稳定的阈值范围内。当潮流和趋势把整个经济体系带出了这个阈值范围，那这些经济模型就要失效了。2、经济学家常犯的错误是，仅仅片面的从经济角度思考经济，经济只是社会运行的一个要素，要受到其他要素的制约和影响。在这个历史阶段，基于大国博弈的全球产业链可替代化去风险化才是影响外贸根本走向的决定性因素。3、人民币贬值会导致中国在外贸中被收割和暂时的小回升，但无法改变外贸整体走弱的大趋势。后果二，通缩。超发和通缩能同时存在，与中国特殊的产业结构和超发的投放模式有关。当原来的主要产能需求来源外贸和房地产持续萎缩后，过剩的产能必然会集中于生存消费和残存的高端消费（因为收入下降的影响，高端消费也会出现阶段性大规模萎缩）。但生存消费和残存的高端消费盘子太小容量有限，必然会导致服务于这两个消费领域的供给侧产能内卷严重，而超发投放于在金融，房地产和供给侧，只是一种空转，大部分无法转换为消费者手中的购买力。在这种情况下，只有通缩能维持整个体系的畸形运转。一边是超发在供给侧、金融、房地产的空转，一边是空转甩出的少量水滴维系的通缩消费。同时，在中国外贸和生存消费没有必然的强相关性，人民币对外贬值和生存消费的通缩不矛盾。简单讲，无论是资产价格的上升期还是目前的下降趋势，对生存消费版块影响都有限。所以，大家对未来的生存消费不必过于担心。另外，从物质基础上，中国经济发展这么多年，虽然有巨大的泡沫，但实质增长的部分也足以覆盖生存消费领域。更关键的是，生存消费不仅仅是经济问题，特别是它接近一些负面阈值的时候，它就不再是经济问题而是社会稳定问题了。所以这一点我认为大家大可不必有太悲观的预期，生存消费绝对不会出现物价飞涨。（三）破局接下来我们探讨一下，如何把经济局势从下降螺旋中改出破局。破局的关键无非老生常谈的两点：1、经济结构调整，产业升级，用高新产业取代房地产作为支柱产业的地位。当然，高新产业是融入到整个供给侧方方面面的，并不像房地产是一个单独的外挂式版块。产业升级的两个意义，①其创新属性决定了其产生和撬动的价值不是房地产的死价值，而是有无限持续增长的可能。创新的价值在于可以获得重估资产价格的权力，比如说你以最低的成本最高的效率养了最多的牛马，达到了这种生产模式的极致，很厉害对吧，但对方却造出了能实用的内燃机，对方事实上就重估了牛马作为生产要素的价值，掌握了对未来资产价格的定价权。②产业升级有利于增强在国际产业链中的不可替代性，有利于扩大外贸增加出口带来需求。2、广义上的深化改革。只有深化改革才能给产业升级给创新提供必需的激励和保障，才能最大程度消除外贸领域的非经济性阻碍。深化改革和产业升级互为表里，是不可分割不可偏废的一体两面，二者相互激励相互促进。深化改革为产业升级提供政策环境，产业升级的成果为持续深化改革提供信心和实践依据。如果这两点能够顺利完成，我们将能得到一个较为理想的经济结构，如下图：理想经济结构简图但是，问题在哪里呢？时间不够。对内，中国自身在基础科学研究方面的积累有限，在技术应用方面的发展也不够全面；对外，要吸引全球的人才，技术，资金和经验等进来形成引领潮流的核心，中国的产业层次和社会环境都还没有达到能产生这种凝聚力的程度。另外，深化改革要规避社会风险和降低运行成本，也需要根据发展的不同阶段循序渐进。这一切都需要一个漫长而稳定的时期，但目前产业链外迁的速度，外贸萎缩的速度，房地产下行的速度等等，都决定了按部就班深化改革和产业升级从时间上不可行——已经错过了做好的时机。所以就需要一个权宜之计，譬如病人的先输液吸氧续命，再动手术治病。这一部分我们将在《续命中国经济》中仔细讨论。（待续）下篇《续命中国经济》https://zhuanlan.zhihu.com/p/650389426编辑于 2023-12-23 17:30​赞同 290​​118 条评论​分享​收藏​喜欢

人民币贬值明显，房价会产生什么影响？ - 知乎

人民币贬值明显，房价会产生什么影响？ - 知乎切换模式写文章登录/注册人民币贬值明显，房价会产生什么影响？林洋近一周内，人民币兑美元汇率中间价先后突破6.5和6.6，几天的跌幅抹去了一年的涨幅，对人民币的关注又开始多起来。讨论人民币贬值对房价影响这个问题前，先了解一下相关知识汇率：是一个严肃的命题，但在实际生活中，如果不是“外向型”企业，比如航空、造纸、服装等，对于汇率变动并不敏感，但是为什么这次人民币有任何风吹草动，从一个经济命题变成了全民讨论的大话题？还是房子，我可能没有一个外贸出口企业，但是有房子，或者正准备贷款买个房子。所以，对一般老百姓来说，讨论汇率的时候，主要是在研究房价走势，当网上出现“房价和汇率二选一，只能保一个”的话题时，就显得格外引人关注。的确，过去10多年的高货币供应量，造成了老百姓的财富重构。站在当下的时点，10年前买房和不买房的，10年前在北上广买房和三四线小城市买房的，资产负债表已经完全不一样。但是要知道，无论是房价，还是几轮起伏的股市，甚至大起大落的艺术品市场、新三板市场，本质上都是货币的载体，再加上保汇率还是保楼市这个艰难抉择上，曾经有两个鲜明的案例：日本选择保汇率，俄罗斯选择保楼市，后来的结果都不尽如人意，中国何去何从，是关注也是考验。如果你对这个话题还有印象，那么应该记得，两年前，我们也有一个类似的讨论，当时甚至更为激烈。一些人甚至将理财产品转换成为了美元，后来，讨论渐渐熄灭，因为我们做到了双赢，汇率回升，房价也没有出现大幅下跌，这是怎么做到的？首先是动用外汇储备，从2014年到今年5月，外汇储备从4万亿元下降到3万亿元，主要就是收购市场上多余的人民币。其次是外汇管控，这两年对资金流出的管控明显加大，就连个人购汇，无论是手机网银还是网点柜台购汇，都需要先填写一份《个人购汇申请书》。还有就是降低了货币供应量。从一组简单的数据对比可以看出端倪：2009年国内M2增速为28.41%，对应GDP增速为9.4%；2017年国内M2增速为8.2%，对应GDP增速为6.9%。降低货币供应量是一把双刃剑，在保外汇的同时，对资产价格尤其是房地产价格是会产生明显冲击的。幸运的是，政府在实行货币调控的同时，针对稳房价做了很多保护性措施。比如对金融业进行强监管，实现金融去杠杆，引导资金从房地产市场转向实体经济释放流动性，这是长期手段，大病慢治。为了短期内的稳定，各地出台了各种限价限售限购等措施，本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套，2017年直接腰斩，其他城市皆是如此。而这些政策也压缩了炒房者的空间，多地都出台政策，限制无户籍、无企业、无工作的“三无人员”买房，最近甚至调控加码，限制企业买房，父母落户、离婚时间数年内也不能买房，将原有稍稍费劲就能绕过去的监管“空子”全部堵住，一定程度上压制住了炒房需求。从过去两年的经验可以看出，“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题，从资金流动的角度看，人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长，但运用多种调控手段后，两个目标是可以同时实现的。除了日本和俄罗斯，我们也可以看看美国的经验：在1995-2001年间，美元指数和房价同向上升；2002-2007年，美元贬值、房价上升，两者负相关；次贷危机后，美国的房价和汇率齐跌；而从2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势，所以，这并非不可能完成的任务。总结：目前人民币贬值，房价是会上升的！两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势，只要中国经济的基本面足以支撑，二选一的局面永远不会发生。编辑于 2018-07-04 15:00房价汇率人民币贬值​赞同 7​​2 条评论​分享​喜欢​收藏​申请

通俗的语言告诉你：人民币贬值，如何冲击股市房价？_腾讯新闻

通俗的语言告诉你：人民币贬值，如何冲击股市房价？_腾讯新闻

通俗的语言告诉你：人民币贬值，如何冲击股市房价？

人民币贬值，相当于变相降价——咱的出口商赚同样数量的人民币，用更少的美元就可以换得到。这可以增加我们的出口竞争力。对出口企业可是实打实的利好。

大家好，我是很帅的狐狸

好久没冒泡了

今天我打算聊几句

汇率

人民币最近贬值得很厉害，都快破七了。

两年多来，在岸人民币第一次破了6.96。

人民币汇率 via 新浪财经

截图/

人民币汇率贬值，意味着市场上人民币被大量抛售。

所以央妈9月5日就出手了，降低了外汇存款准备金率（结果还被不少人误读为「降准」）。

Anyway，我今天打算来系统聊聊——

Part 1

为什么人民币在贬值？

其实我们在N久前就提醒过，人民币的汇率压力还挺大的。

主要还是因为，中美的利差在收窄。

归根到底，主要是因为中美经济周期错开了——

虽然我们在2020年更快地从疫情的影响中走出，不过两年多后的现在，咱的经济增速又面临着房地产和疫情反复的压力。

所以我们的央妈为了拉动经济，一直在努力降息。

而另一方面，美国那边物价涨得有点夸张。

像是通胀指标PCE一直保持在6%以上，所以美联储（美国的央行）一直在加息，想着给过热的经济降降温。

利率一增一减，导致人民币贬值。

我们来举个说明一下背后的原理——

假设市场上有A和B两种理财产品：A的风险比较小，B的风险大一些；A差不多有3%的收益率，B能到5%，原本各自都卖得挺好。

假设A的收益率加到了4%。

这时候，如果B没动静的话，那么原来买B的人可能会想——

在中美两个市场里头，情况也差不多——

过往中美的资产都很热销，我们以两国的国债为例。

因为美国国债是美元计价结算的，而美元毕竟是世界主要的结算货币，大家手头上都hold着不少美元，所以它们更喜欢买美国国债多一些。

所以咱的国债为了吸引资金，会得给到稍微高一点的收益率，这样才能吸引到足够的资金。

而现在因为美联储开始加息了，相当于收益率上涨了，而中国反而降息了，所以中国对外资的相对吸引力也会跟着下降。

所以外资可能会不断流出，这自然给我们的汇率带来很大压力。

搞清楚人民币为啥贬值后，那么问题就来了——

Part 2

对我们有什么影响？

具体来说，人民币贬值对股市房市出口和物价都有影响，我们一个个来说——

影响1：利空股市

前面提到的美联储加息，本身对美股自己也是个利空——

毕竟美国当地企业借钱的成本高了，会减少投资；美国居民们存款利息多了，会减少消费。

另外加息嘛，资金成本也高了，市场上钱没那么多了，对美股的估值也是个打压。

所以最近美股股价跌得略惨——

道琼斯指数 via 新浪财经

截图/

美股跌出了机会，自然会有不少外资打算从A股撤离，打算回去补仓。

另外，外资心里也担心人民币贬值趋势可能还会持续，所以会跑得更快。

而它们的撤离，又会进一步拉低人民币汇率，形成一个恶性循环。

因为担心外资进一步撤离，咱央妈的放水空间也变窄了——

这时候如果咱央妈还继续降息，外资会跑得更快，人民币会贬得更彻底。

少了咱央妈的放水刺激，咱的经济恢复起来就会变慢。

同样的逻辑，也利空房市：因为咱央妈印的钱少了，流入房市的也少了，房价涨得就没那么快了。

值得一提的是，人民币贬值，对在海外上市的中概股也是个实打实的利空——

毕竟它们赚的是人民币，但是股价是用美元和港币计价。

影响2：利好出口

市场一直有个担忧——

前面说了，美联储不放水了反而加息回收流动性了，欧洲央行也跟着，欧美的需求会开始往下走。

另一方面，东南亚和印度也开始躺平了不控制疫情了，咱之前从它们那边抢来的订单有可能会被抢回去。

而这时候人民币贬值，相当于变相降价——

咱的出口商赚同样数量的人民币，用更少的美元就可以换得到。

这可以增加我们的出口竞争力。

对出口企业可是实打实的利好。

影响3：拉升物价

人民币贬值利好出口，反过来，对我们的进口则是利空——

用同样数量的人民币，我们只能买到更少美元货值的商品或服务。

就算你平时买的是国货，但它们用的一些原材料可能是进口的。

所以呢，对于原材料对外依赖度较高的产业来说，成本压力会上来。

比如新能源车里头不是有锂电池吗？而在上游锂资源方面，我们对外的依存度可是超过了七成。

换句话说，人民币如果不断贬值，锂电池自然是得涨价，新能源车自然也得涨价，对整个赛道都是利空。

Part 3

我们该如何应对呢？

央妈在人民币汇率这件事情上，有一个长期目标——「保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定」。

毕竟只有币值稳定了，人民币才有可能进一步国际化。

所以人民币这么个波动法，央妈也有不少的招数能用——

招数1：预期调节

这招可以说是「口头警告」，算是最轻的一招。

比如昨天（9月5日）的国务院政策例行吹风会上，央妈就发话说，人民币不会出事，也不允许出事。

这么做，相当于让想要做空人民币的机构们好自为之。

招数2：汇率工具

央妈昨天还降低了外汇存款准备金率，这是汇率工具的一种。

相当于金融机构收到外汇后，不用上交那么多存款准备金给到央行了（原来要上交8%，现在只要上交6%给到央行）。

这样银行手头上的外汇会变多。

这样需要外汇的那些外贸企业们，也就不需要特意把人民币换成外汇了，直接跟银行借外汇就行。

另外，以前央妈还很喜欢用一个叫「逆周期因子」的工具。

这个工具相当于直接干预人民币汇率中间价的形成。

之前因为不是特别市场化，所以在2020年10月份之后已经不怎么用了。

招数3：直接交易

这招的影响最直接。

比如央妈过往时不时就会在海外发行离岸央票。

这相当于央行在海外借钱，本质上是在回收境外的人民币，减少离岸人民币的供给。

过往做空人民币的空头们习惯先在市场上接入人民币，然后给抛售了。

等到人民币汇率跌下来了，再买入人民币，把钱给换上。

而央妈这么操作，相当于减少了境外的人民币，空头们要借入人民币的时候，就得付出更高的利息成本。

另外，央妈也可以直接抛售外汇储备，也就是直接把外币资产换成人民币。

这样人民币的需求上来了，对人民币汇率也是个支撑。

比如我国已经连续7个月在减持美债了——

人民币汇率跟我们息息相关，我们还是得多关注下的。

虽然最近贬值得厉害，估计趋势一时半会也缓不下来，相关的风险要留意。

不过央妈还有挺多工具没用上，实在跌过头了，咱还是可以期待央妈的出手的。

照例一张图总结一下——

专家谈人民币破7影响：对房价楼市影响不大，不用着急换美元_金改实验室_澎湃新闻-The Paper

民币破7影响：对房价楼市影响不大，不用着急换美元_金改实验室_澎湃新闻-The Paper下载客户端登录无障碍+1专家谈人民币破7影响：对房价楼市影响不大，不用着急换美元@国是直通车2019-08-05 18:50金改实验室 >字号​​人民币汇率“破7”了！5日上午，离岸、在岸人民币对美元汇率双双跌破“7关口”。为何此时“破7”？这对中国经济和老百姓来说意味着什么？未来人民币汇率走势如何？面对人民币“破7”带来的重重疑问，中新社国是直通车第一时间采访多位专家，就此作出解答。国是直通车 侯雨彤 制图人民币汇率为何“破7”？中国国际经济交流中心首席研究员张燕生：美国搅乱全球市场预期美国在本国经济低通胀预期，同时实现充分就业的条件下，其行政当局任性干预其货币政策独立性，迫使美联储不得不采取减息政策刺激经济，同时美元贬值，增加本国出口，这是典型的以邻为壑的不负责大国做法。与此同时，美国在中美贸易磋商新一轮开局形势看好条件下，突然采取对中国3000亿美元输美商品加征10%关税率的措施，并威胁要进一步加征到25%，完全搅乱了全球市场预期，导致全球股市汇市大跌，中国是美国贸易霸凌主义不负责行为的受害者。在市场预期普遍看跌形势下，人民币“破7”，使中国货币当局一直以来稳定人民币汇率的各项努力付之东流。这是全球股市汇市期市行情看跌所致。中国银行国际金融研究所研究员王有鑫：外部环境变化正常反应作为价格调节工具，汇率贬值是外部环境变化的正常反应。汇率作为国际收支调节工具，其变动必然会随着出口贸易和国际收支态势动态调整。8月1日，特朗普继续极限施压表现，表示将从今年9月1日起，对从中国进口的3000亿美元商品加征10%的关税。毫无疑问，将对我国出口贸易和外汇收入带来一定冲击。因此，人民币汇率随着形势变化而动态调整符合预期，这也是汇率市场化改革的题中应有之义和希望达到的效果。商务部研究院国际市场研究所副所长白明：并非应对美对华征税不能说此次贬值是为了应对美国对华3000亿美元输美商品加征关税，因为中国已经多次强调不搞竞争性贬值，会保持人民币汇率的基本稳定。实际上，中国出口的竞争力现在主要来自转变外贸发展方式和打造国际竞争新优势，贬值对出口带来的利好有限。“破7”需要担心吗？中国民生银行首席研究员温彬：是否破“7”无需过度关注随着人民币汇率形成机制日益完善和市场化程度的提高，人民币汇率弹性也会增强，对于是否破“7”关口无需过度关注。目前，中国经济运行平稳、国际收支平衡、金融风险可控，人民币汇率指数稳定，相反美元指数仍有继续下跌的空间，人民币兑美元不存在贬值基础，预计人民币兑美元将继续在合理均衡水平上双向波动。商务部研究院国际市场研究所副所长白明：“7”只是数字，高低都正常稳定不是固定，人民币汇率有所波动是正常的。理性来看，“7”其实只是一个单纯数字，高一点低一点都是正常的。今后人民币汇率仍有条件保持稳定。但与此同时，也需要做好各种政策储备，紧盯国际金融市场，防止有人借口各种因素兴风作浪，破坏人民币稳定，导致人民币汇率波动超过正常幅度。中国银行澳门分行高级策略分析员丁孟：“7”并非不可逾越关口从市场交易角度来看，“7”并不是一个多么重要的、不可逾越的关口。人民币汇率双向波动肯定是未来常态，任何外汇波动一定是动态的位置，而非固定在某一个地方。如果未来预期可控，官方就没必要对此加以干预，但如果预期不可控，就需要去引导、解释。前期从金融机构的角度来说，央行对于预期已经做得很好了，并没有机构觉得“7”是不可逾越的数字。“破7”如何影响老百姓“钱袋子”？住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌：对房价楼市影响不大汇率对房价的影响主要通过影响资本流动实现。在资本自由流动情况下，汇率贬值会导致国内资产价格下跌，房价也不例外。但在资本流动受限情况下，外汇兑换有比较严格控制，国内资产价格可以保持相对稳定，房价亦然。同时要注意到，在货币贬值、资本自由流动受限情况下，人们避险情绪可能略有抬升，更愿意通过买房保持资产保值增值。对中国而言，国家已经明确不允许资金违规进入房地产市场，因此人民币贬值对房价及楼市整体影响不大。中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍：无需担心影响出国消费热情人民币贬值对中国出口是一大利好。当前，在国内外压力下中国出口贸易保持增长实属不易，人民币贬值有利于中国企业在面对国际经济增长放缓、需求放缓、保护主义抬头时，对冲风险，保持出口稳定。人民币贬值对中国人出国消费影响不大。中国人出国消费已经呈现多元化特点，人民币对美元贬值，但中国人还可以在更多非美元货币市场进行消费，无需担心人民币贬值影响人们出国消费热情。西班牙对外银行亚洲首席经济学家夏乐：不用着急换美元目前在7这个水平上，基本能够反映出人民币在市场上的真实价值，不用特别着急地去换美元。至于人民币理财，可以看到国内整个利率是在往下走的，原因跟目前中国需要通过货币政策放松来刺激经济有关，从稳妥的角度来看，在人民币理财方面配置一些固定收益资产会比较好。“破7”之后中国怎么办？中国国际经济交流中心首席研究员张燕生：力争保持汇率基本稳定中国货币当局仍坚持积极财政政策和稳健货币政策，力争保持汇率基本稳定。但中国政府的政策无法对冲美国政府不可预见冲击和不负责任行为。中国是美国贸易霸凌主义行为的受害者，世界经济同样是受害者。美国政府一意孤行，最终会搬起石头砸自己的脚。工银国际首席经济学家程实：“破7”之后，底线犹存当前的人民币汇率“破7”压力是由经济基本面驱动的，具有自我稳定的能力。从成因上看，全球贸易博弈持续升级客观上导致中国经济多维承压。居于调节经济内外部均衡的功能本位，汇率适时调整势在必然。从结果上看，由于当前中国经济依然保有韧性，因此汇率调整空间相对有限，同时汇率适度调整也有助于充分缓冲经济压力，加速基本面和汇率自身企稳。基于此，“破7”之后，人民币汇率料将较快形成新的合理均衡水平，以此为基础的新底线亦不会缺席。​​​​（原题为《国是论坛 | 一文看懂！“破7”对你影响有多大》）责任编辑：文聪玲澎湃新闻报料：021-962866澎湃新闻，未经授权不得转载+1收藏我要举报#人民币汇率查看更多查看更多开始答题扫码下载澎湃新闻客户端Android版iPhone版iPad版关于澎湃加入澎湃联系我们广告合作法律声明隐私政策澎湃矩阵澎湃新闻微博澎湃新闻公众号澎湃新闻抖音号IP SHANGHAISIXTH TONE新闻报料报料热线: 021-962866报料邮箱: news@thepaper.cn沪ICP备14003370号沪公网安备31010602000299号互联网新闻信息服务许可证：31120170006增值电信业务经营许可证：沪B2-2017116© 2014-2024 上海东方报业有限公

人民币贬值，如何影响房价？丨财讯60s_人民币汇率破“7”有哪些影响_人民币汇率双破7 个人如何应对？_房产

人民币贬值，如何影响房价？丨财讯60s_人民币汇率破“7”有哪些影响_人民币汇率双破7 个人如何应对？_房产

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人民币贬值，如何影响房价？丨财讯60s

2022-09-16 19:40

来源:

焦点财经Focus

发布于：北京市

原标题：人民币贬值，如何影响房价？丨财讯60s

这两天，人民币破7，成了最热门的话题。

所谓破7，就是人民币兑美元的汇率突破了7这个关口。简单直白点说，就是人民币贬值了。

其实大家关心的并不是人民币贬不贬值，而是人民币贬值给普通人的生活带来哪些影响。尤其是对房子、房价的影响。毕竟，当下老百姓的主要资产就是房产。那么，人民币贬值，究竟会怎么样影响房价呢？我们今天就来聊聊这个大家都很关心的话题。

过去十几年中国房价大涨的原因有很多种，其中之一就是人民币升值，从而吸引了大量外资投资房产获利。假设房价涨8%，人民币升值3%，这样双向叠加，粗略估算出外资可以赚11%。

反之，人民币贬值，美元升值，外资会考虑卖掉房产、换成美元、撤出中国，钱少了，包括房价在内的资产价格，自然就会下降。所以经验之谈就是，人民币升值，房价涨；人民币贬值，房价降。

人民币贬值对房价影响还有第二个路径。我们都知道，去年，2000亿美元债已经放倒了不少房企，造成不少项目停工烂尾，让投资人和刚需都不敢轻易买房。

今年二季度，房地产美元债高达4200多亿，这才是对房企真正的考验。人民币对美元贬值后，无疑是雪上加霜：原来1美元的债用人民币6块钱还，现在需要7块钱还，相当于外债增加了。

这或许能从一定程度上解释，为什么我国新一轮救市政策密集出台，却总不见效果！

因为大家对对楼市的预期变差了，信心崩了！返回搜狐，查看更多 责任编辑：

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权威数据告诉你人民币汇率下跌对房价的影响

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权威数据告诉你人民币汇率下跌对房价的影响

2016-07-07 20:40

来源:

中研网

原标题：权威数据告诉你人民币汇率下跌对房价的影响

相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。本文系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。

本文作者系方正证券首席宏观分析师，郭磊

投资要点：

从国际经验来看，相对于对美元汇率来说，实际有效汇率(REER)对房价走势有更好的解释力。我们系统考察了新加坡、俄罗斯、韩国、日本、泰国、中国台湾等国家和地区的案例，海外经验显示，本币兑美元汇率对房价走势有一定相关性;而实际有效汇率指数(REER)有更好的解释。

整体来看，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。在多数案例的多数时段，升值对应房价上涨，贬值对应房价下跌。这一现象背后的逻辑也很容易理解：本币购买力上升意味着本币计价资产价值存在向上重估的合理性，在资本项目存在弹性的背景下，预期和资金流向将助推这一过程。

但在不少案例中，贬值只带来房价增速下行，对房价升势并未带来撼动，汇率快速调整往往是这种结果。但在不少案例中(泰国、台湾及2008-09的韩国)，有效汇率贬值只带来房价增速下行(二阶影响)，对房价本身的升势(一阶影响)并未有撼动。房价是人口、城市化、货币政策、汇率等因素综合作用的结果，并非单维度，确实是一种比较坚韧的价格，泡沫破裂式下跌案例较少(日本算是一个);而且多个经验案例亦显示，如果汇率是一次性快速调整，即使幅度较大，对房价影响也较小;带来房价下跌的往往是长期趋势性贬值。

人民币的实际有效汇率同比变化率对于中国房价增速亦有一定解释力。规律总是普适的，对中国也一样。从过去15年的数据看，人民币实际有效汇率的变化同样对中国房价走势和增速变化有一定解释力。

目前人民币实际有效汇率指数和同比都已开始下降，短期内汇率可能会得到政策支撑，但长期看进入贬值通道将会拉低房产收益率。从2015年8月的人民币汇率波动开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响;但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)，这将会影响到房价走势。简单来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。

展开全文

正文：

1.汇率与房地产价格：国际经验

1.1新加坡的汇率与房地产价格

新加坡的汇率制度为管理浮动汇率制度，而新加坡的房地产市场模式以政府组屋为主，市场化的商业房地产为辅，政府组屋能够满足市场85%以上的需求。

2004年-2012年，新加坡经济快速发展，GDP增速连创新高，汇率亦处于升值预期通道(在2008年由于受到全球性金融危机的影响，汇率遭受了贬值冲击，之后又进入升值预期通道)。在这一过程中，新加坡政府组屋的价格出现上涨。

然而在2013年和2014年，新加坡的经济增速出现下滑，汇率贬值预期上升，预期导致房价亦出现了下降趋势，房价的同比增速由正也逐渐转为负值。

从逻辑机制看，这种关联关系主要是由预期效应和资本流动助推。新加坡属于小型开放型经济，资本能够自由流动，房价与汇率之间的相关性就呈现得非常完美。在货币升值预期的阶段，资本流入增加，导致房地产价格上升;而在货币贬值预期作用的阶段，资本流出加快，房地产价格下降。

1.2俄罗斯的汇率与房地产价格

俄罗斯汇率制度的演变可以分为三个阶段：第一阶段是1992-1994年，卢布实行国家内部可兑换制度，卢布汇率自由浮动;第二阶段是1995-1998年8月，实行管理浮动汇率制度，即“外汇走廊”时期;第三阶段是1998年金融危机后至今，实行抑制外币需求基础上的浮动汇率制阶段，即为有管理的自由浮动汇率政策。

2002年-2008年中期，随着国际油价的不断上涨，俄罗斯经济得到快速发展，出于对俄罗斯未来经济走势的看好，俄罗斯卢布的预期处于升值通道，此时俄罗斯房价大幅上升;而从2007年中期到2008年下半年，俄罗斯的经济发展受到全球性的金融危机和油价大幅下挫的影响，卢布经历了大幅贬值的冲击，此时房价达到顶点。之后油价回调，约在2011年5月达到局部高位。在此期间内，出于对俄罗斯经济的悲观预期，房地产价格下挫较多。

2011-2014年下半年，受到石油价格下降的冲击，俄罗斯经济进一步下滑，卢布的贬值预期强烈，房价同比增幅出现大幅回落(图6)。

1.3韩国的汇率与房地产价格

韩国的汇率变革经历了五个阶段，从固定汇率制、单一钉住美元、钉住一篮子货币、市场平均汇率到目前为自由浮动汇率(1997年至今)。

20世纪90年代，韩国经济高速发展，汇率预期稳定，房地产价格小幅下降，波动较小。97年末到98年初，由于遭受到东南亚金融危机的影响，作为亚洲四小龙的韩国受到了较大冲击，汇率大幅贬值;但由于韩国科技创新能力强，内部市场需求强劲，其经济发展根基并未动摇，对于韩元的币值预期仍处于升值通道，此时韩国房地产价格稳中有升;从02年到07年下半年，韩国经济增速明显，汇率升值预期强烈，在此期间，房价指数也出现了稳定上涨趋势。

08年全球金融危机，韩国汇率再次遭受快速贬值的冲击，但快速贬值只影响了房价增速，并未显著影响到房价走势的方向。而随着经济形势的逐渐复苏，汇率上涨的冲击在08年到14年中期逐渐消除，而这一期间内，韩元的升值预期逐渐强烈，韩国地产价格也出现了持续性的上升。

1.4日本的汇率与房地产价格

日本的汇率制度曾经历过两次大的改革。第一次汇率制度改革(1971-1980)从固定汇率制度到有资本项目管理的浮动汇率制度;第二次汇率制度改革(1980-)是资本项目自由化后的浮动汇率制度。

1980-1990年，日本经济高速发展，基于对日本经济未来的良好预期，汇率出现趋势性升值，同时，这一预期也加剧了逐利外资的流入，导致土地价格[1]上涨;1990年代，“广场协议”导致日元进一步升值，日本产品出口受到极大冲击，日本经济未来前景变得黯淡和悲观，大量资本流出导致土地价格下降。

老龄化和低出生率也降低了日本未来经济增长的预期，房地产的未来需求降低，导致日本房地产价格波动变小。07-08期间，随着全球经济危机的加剧，日元作为避险资产需求增加，再度受到了升值的冲击，并持续到11年末;但这段升值只带动了房价同比，并未带来绝对价格方向变化。2012年起，美国经济复苏苗头出现，日本经济却仍处于震荡周期，没有明显复苏迹象，导致日元作为避险资产的价值下跌，日元进入贬值预期通道，日本房地产价格没有明显起色。

由于日本政府没有公布1980年-2007年不动产价格指数，此处使用土地平均指数来近似替代，二者相关性极高。

1.5泰国的汇率与房地产价格

泰国在1991年接受了IMF的第八条款，加速开放资本项目，短时间内实现了经常项目和资本项目的自由兑换，外资进入或撤出都非常容易。20世纪80年代后期以来，外资源源不断地流入泰国。在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格上涨迅速。东南亚金融危机刺破泡沫后，泰国被迫宣布实行浮动汇率制。

2008年金融危机之后，泰国经济进入波动加剧，对美汇率和实际有效汇率亦在2009年之后出现一轮贬值。但整体来看，泰国汇率贬值影响的只是房价同比增速(汇率变动和房价同比正相关)，并未阻碍整体上涨趋势中的房价走势。

泰国房价的趋势性上涨，和泰国作为一个旅游国家的定位也不无关系。相对于临近国家，泰国房价相对较低，而且有永久产权，国际投资者的炒作也助推了房价上涨。

1.6台湾的汇率与房地产价格

台湾是比较典型的汇率变动完美影响房价同比增速，但没有影响房价大趋势的。在过去的15年中，台湾房价似乎只在2008年金融危机的时候有过短期向下，2014年年中之后开始短期向下，其余大部分时间都是上升的，尽管上升速率会随汇率而变动。

当然，这一点可能和2008年之后实际有效汇率绝对水平的相对稳定有关，但即使在2005-2008的汇率贬值周期中，台湾房价亦只有同比向下，负增长的时间段相对有限。

2.我国汇率与房价历史走势：经验情形

从我国汇率和房地产价格变动的历史趋势来看，2014年以前都是处于升值预期推动房价上涨的阶段。2002-2004年的实际有效汇率贬值只带动了同比增速下行，并未带动绝对价格走低。汇率预期与房价之间整体存在正向促进的现象。

2008年-2009年间的实际有效汇率走低曾带动一轮房价绝对价格和同比增速的同时走低，那几乎是历史上唯一的一轮房价跌。在此后的2010-2014年间，房价整体随着实际有效汇率的高斜率攀升在节节上涨;其间增速随汇率二阶变化有所波动，但基本都是正值。

进入2014年7月以后，资本市场一轮牛市启动，股市对于过剩流动性的吸收能力逐渐体现，房价与汇率之间同涨同跌的现象被打破，取而代之的是人民币实际有效汇率进一步升值与房价短期透支之后短暂的同比下行。2015年二季度起，股指收益率预期触顶，股市财富效应和溢出效应导致房地产价格率先回暖，一线城市普涨。

从8月开始，汇率的贬值预期意外随汇改大幅上升，实际有效汇率和同比同时下降，且预期压力空前加大。考虑到汇率和房产价格之间的经验关系，房地产价格变动再度处于一个敏感的时间窗口。要判断房价走势，我们需要进一步研究实际有效汇率的变动趋势。

由于百城住宅价格指数仅提供2010年后数据，故使用停止更新的房地产销售价格指数在同基期的情况下替代合成。

此处的同比变动率依旧使用合成的房地产价格指数计算而成

3.实际有效汇率从长期看可能处于贬值通道中，将必然会拉低房产收益率

2015年8月的汇率波折开始，人民币贬值预期有所回升，实际有效汇率月环比回落0.8个点，实际有效汇率同比回落达2.6个点。

从政策趋向看，短期快速贬值的方案已经被抛弃，我们预计政策对于汇率采取“阶梯式贬值+区间内求稳”的策略，中短期内汇率将会得到一定支撑，方向不明，房价不会受到显著影响。

但长期来看人民币可能会存在一个趋势性的缓幅长贬(实际有效汇率同比与GDP同比滞后相关)。根据我们对于中国经济的理解，中国在2012年开始一轮去出口化，经济增速从9.5%到7.5%;2014年开始一轮去地产化，经济增速将从7.5%到6%;2020年开始去基建化，经济增速将进一步从6%到4%。整个经济增长将会出现重心不断下移的过程，这将会导致实际有效汇率在未来也会趋势性走低(当然，这一假设还要考虑其他经济体尤其是发达经济体的相对状态，只能边观测边验证)。

实际有效汇率的趋势性走低将会影响到房价走势。保守来说，如果实际有效汇率走低的大趋势确认，则房产作为一个投资品，价格增速会放缓，房产收益率(非绝对价格)的趋势性下行可能会先行看到。

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